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地王神话的背后  

2009-11-03 09:33:33|  分类: 宏观金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                 马兹晖   宏观经济组  首席研究员

经过2008年的寒冬,今年以来房地产市场再次火爆起来,房价不断上涨。快速上涨的房价牵动了千家万户的心,无数年轻人哀叹欲做房奴而不可得。在房价如此高处不胜寒的同时,房地产企业还在勇猛地大举买地,制造出一个又一个的“地王”,甚至出现了“地价超过周边楼价”的现象,而伴随着地王出现的往往是周边房价的进一步上涨。一时之间,“地价拉动房价”引来纷纷议论,一向是舆论攻击焦点的地产商,也乘机拿高地价来做挡箭牌,声称地价太高是高房价的根本原因,并提出应当取消“招标、拍卖、挂牌”的土地转让模式,恢复以前的“协议转让”,降低地价。今天我们就来谈谈地价、房价背后的微妙而错综复杂的联系。

我们要问的第一个问题:高地价是是高房价的原因?关于这个问题,我们认为答案是:“是、也不是”。我们经常看到,高价地王通常会带动周边房价上涨,从局部来看,答案是“是”。但如果我们从更深层次分析就会知道,高价地王实际上只是一个短期冲击。从根本上来看,决定房价的还是供给和需求,地王实际上只是缩短了周边房价上涨的时间,而不可能造成大范围房价的持续上涨,因此从总体来看,高地价并不是高房价的原因。事实上,对开发商来说,即使是免费的土地,只要有可能卖高价就绝不会卖低价。这方面一个最好的例子就是2009年北京最贵楼盘钓鱼台七号院,均价高达7.28万元/平米,而这一楼盘是2006年通过协议转让方式拿到土地的,拿地成本只有2000多元/平米。可见高地价并不是高房价的原因。

既然地价和房价之间不是因果关系,那为什么我们总能看到房价地价一起上涨,比翼双飞呢?这是因为有一个共同因素同时推动两者共同上涨。这就是现有土地使用管理制度和信贷制度引起的制度性土地短缺。

“土地短缺”这个词大家应该都不陌生,这也是地产商的常用说辞。说是因为政府出让的土地太少,供不应求引起地价上涨;土地供应少自然引起建成住房供应也少,楼价也就不断上涨。这种说法从逻辑上看并没有问题,但我们看看现实就会发现,事情并不这么简单。

“土地闲置”是一个众所周知的现象,据媒体报道,自2003年以来,40家知名地产商在12个城市土地公开市场上获取的270幅地块,超过半数土地处于闲置状态,很多地产商的土地储备足够开发10年以上!地产商一面积极拿地,一面却任由土地晒太阳,结果导致住房供应不足,房价猛涨。这种情况如果持续,政府供应再多的土地也填不饱开发商的胃口。这并不是真正的短缺而是一些体制因素引起的“制度性”土地短缺,这也正是房价居高不下的根本原因。

通常做生意的都希望尽快回笼资金,减少库存,地产商却毫无顾忌的“囤地”呢?通常听到的解释是说土地资源有限,长期来看会升值,所以地产商敢于“囤地”赌明天。这一点不能说错,但不全面。囤地越演越烈的根本原因在于囤地成本太低。囤地的成本包括两方面,一是囤地要占用资金,由此产生的资金成本;二是长期囤地将会受到政府的处罚,三是违约成本。我们来看看为什么这三方面的成本太低。

囤地占用资金的成本,简单来说可以理解成地产为了买地而借钱,需要支付的利息。利率越高,囤地的成本就越高。这也就是为什么2008年政府进行宏观调控收紧信贷时,一些大量囤地的地产商差点倒闭的原因。而金融危机爆发后,信贷政策极度宽松,地产商囤地的热情再度高涨起来。

其实,政府对于地产商囤地的危害早有认识,并早有相关针对性法规出台。90年代通过实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》都规定两年不开发的土地无偿收回,近几年政府也多次重申这一规定,但令人遗憾的是,由于种种原因,几乎没有一家违规地产商受罚,相关法律条文形同虚设。

第三,在一些土地拍卖中,一些地产商高价拿地后却拖欠支付土地出让金,即使最后违约损失也很小。最近媒体报道的广州地王科学城被收回就是一个典型的例子。2007年,名不见经传的地产商中莱科技以45亿元的天价拿下了广州科学城地块。2009年,政府收回了地块,这时候人们才发现中莱科技一直没有支付土地出让金,政府只能没收8000万的保证金。违约成本仅为成交价的2%不到。这实际上是对地产商囤地的纵容,对地产商来说,高价拿地实际上是一场本小利大的赌博,高价拿下土地,如果市场行情不好就长期囤地,即使被处罚损失也微乎其微;如果行情好转,就可以大赚一笔。

现在我们知道了地产商囤地的制度性因素以后,那么应该如何解决这些问题呢?对于第一点,资金成本是和整个经济整体形势相关的,不是一个孤立问题,不可能完全解决,但是可以通过一些技术措施缓解,比如限制土地储备超过一定规模、超过一定比例的企业上市或是增发融资,限制贷款额度、提高利率等。对于第二点,要加大执法力度,把对囤地的处罚措施落到实处。基于客观现实,可以考虑对闲置土地征收特别税,在两年内可以免征,以后实行逐年累进税率,加大地产商囤地成本。对于第三点,首先应当建立统一标准,加大对违约行为的处罚力度,并建立全国统一数据库,把未按时支付土地出让金的地产商纳入黑名单。

总之,地产商大肆囤地的行为已经产生了不利影响,政府相关部门需尽快采取措施,避免形势进一步恶化,使中国房地产市场能够健康稳定发展。

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