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中国楼市,暴跌开始?  

2009-07-29 09:07:46|  分类: 宏观金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李牧群  宏观组首席研究员

9月16日,国家发改委和国家统计局发布的调查结果显示8月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1,意味着房价下跌已成为全国整体性的问题。9月份北京各类折扣、特价房的打折力度从9折到7折,其中不乏万科、金地、合生创展等知名品牌旗下楼盘。位于北京西南石景山区玉泉路附近的某楼盘更爆出6.3折的优惠。

8月18日,上海中远两湾城的29套房源集中成交,均价13842元/平方米,比上半年21049元/平方米跌了7200多元/平方米;8月21日成交的三套更是低至13804元,相比最高点的3月份价格已经跌去8532元,跌幅高达40%。4月份的深圳一手房住宅价格经过较大幅度调整,已基本回落到去年2、3月份的水平。房价从去年10月的17350元/平方米跌到今年6月的12681元/平方米,9个月间跌去了近30%。

2008年以来,北京、上海等一线城市已有几十宗土地流标、流拍,并有向二、三线城市蔓延的趋势。据国家发改委统计,2008年7月份,全国房地产开发土地购置面积、土地开发面积和新开工面积分别比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。

从2007年底开始,楼价的增幅趋缓并趋于回落。上海、深圳等一线城市每平方米的价格跌幅达30%到40%。房价会一直跌下去么,还会跌多少?尽管多数民众期望降价风潮来得更猛烈些,但房价未来走势,不是一个“跌”字就可以了结。

中国楼价为何下跌?

从2003年以来,中国各地房价一直处于快速上涨的趋势,进入2007年,房价更是一路冲高。全国一些大中城市房价年度上涨超过30%,广东的部分地区达到50%。投资性购房加快了房价上升的速度。以“温州炒房团”和“山西煤老板”为代表的投资者推动了房价的上涨。在北京和深圳等地,投资性购房比例一度超过1/2。

这使得房价严重脱离实际收入水平。今年7月上海房价均价13200元/平米,按照每个家庭以两个人有固定收入,购买90平方的房子来算,房价收入比已经达到25.14,远远超过了消费者的承受能力;而按照国际惯例,房价收入比在3--6倍之间为合理区间。

从2007年底起,股市开始低迷。以沪市为例,综合指数从2007年底的6000余点大幅跌至2008年9月的2000点左右。中国股市暴跌,多数投资者的财富大幅蒸发,使得对房地产的投资需求锐减。

政府紧缩银根,面临资金压力,开发商降价自救。央行和银监会发布通知,约束各商业银行对商业性地产的贷款。规定只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过两年,该项目的开发将无法从银行获取任何形式的贷款。

对中国经济增速放缓的预期调低了购房欲望。上半年中国GDP同比增长10.4%,比上年同期回落1.8%,经济增长有所放缓。房产业内外人士普遍看空楼市。央行22日发布的《2008年第三季度全国城镇储户问卷调查综述》显示,居民的购房热情不乐观——调查显示未来三个月打算买房的居民人数占比创1999年调查开始以来最低水平。北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%。

中国的楼价会暴跌么

即使经过2007年底和2008年初的房价回落,中国房价收入比依然处于高位。2008年3月全国房价收入比为7.3,北京、上海、深圳和杭州都超过了10。美国和西欧这个比例是3到4左右,即使是伦敦和纽约这样的国际大都市也仅达到6.9和7.9。

人口密度和生活费用远高于中国的韩国、日本的房价收入比,也远低于中国。在日本这一比例为4:1;2006年初,韩国的国土研究院的研究表明在首都首尔地区,需要将个人收入存7.7年才能购买住宅,其他大城市为3.8年,中小城市为2.6年。

如果按国际口径来计算,中国的实际房价收入比要更高一些。欧美等国都是按每个家庭中有2或1人有固定收入来计算,而中国则是按大约3人来计算。中国住宅只有70年的居住权,而其他大多数国家的购房者享有对住宅永久的所有权。

中国,尤其是北京、上海、深圳等大城市的房价与收入严重脱节,存在继续大幅下跌的可能。当房市无较大程度的泡沫化时,房价不会在短期内有大波动。按国际说法,三年下跌15%可算深度调整。以美国为例,即使在这次影响波及全球的次贷危机中,房价也仅下降了15%-18%左右。

然而从1975年到2005年间美国房价收入比的数据来看,基本在3到4.5这一区间波动。表明房价被控制在比较健康的水平,跟收入紧密挂钩,因此不可能产生大的波动。

反观那些房价暴跌的国家和地区,在泡沫破裂前的房价收入比都很高。日本在91年房产泡沫破裂之前房价收入比为10.4。日本房地产经济研究会和瑞士信贷提供的数据显示,截至2005年3月,日本住宅用地的平均价值在15年里下跌了33%。包括东京在内,日本6个大城市的住宅用地价格平均下跌65%,商用土地价格则暴跌87%。香港在1997年楼市崩盘前房价收入比为14。而在1997到2002的五年时间,房价跌去60%。

目前中国的房价显然与收入严重脱节,存在暴跌的可能。如果要形成一个健康的房地产市场,中国的房价也有着较大的下行空间。刨除物价增长,在人均收入年增长10%的情况下,如果要在5年内把房价收入比调整到8:1,北京、上海、深圳、杭州这样的大城市的房价在现有的基础上还要降15%;如果要在10年内达到4,则需要有30%以上的大幅调整。

影响房价的因素

受美国新一轮次贷危机的影响,外资纷纷抛售在中国的地产投资来增加流动性,有可能在短期内加速房价下滑。雷曼兄弟意欲转让其拥有的上海四川北路商务楼盛邦国际大厦的股权,其对浙江绿城、天津融创等中国房地产企业的股权投资也很可能发生变化。摩根士丹利在2003年至2006年间收购的改造为酒店式公寓的对外出租的住宅楼,如上海的锦麟天地、陆家嘴中央公寓、华山夏都苑等,都在待价而沽。澳大利亚麦格理集团、美国花旗银行等也有意出售其在上海的一些公寓项寓和中环盈置大厦。

地方政府相继出台救市举措。已有13个二、三线城市出台了刺激当地房地产市场发展的政策。其中,河南省关于降低公积金贷款首付比例及减免房地产交易契税的政策,则是面向全省范围的。如果房地产市场继续大幅下滑,不排除政府出台稳定房地产市场的针对性措施,比如在全国范围松动二次房贷政策等。

政策建议

中、短期政策:采取适当的政策,力争实现房地产市场的“软着陆”。增加经济适用房、小户型房屋的建设,吸引居民自住房的购买。保持整体经济平稳快速发展,居民收入能有较快的增加。在中国银行承担房贷的全部风险的情况下,必要时政府可以向银行提供必要的资金支持,保障金融安全,逐步消化房地产泡沫。

长期政策:建立健康、稳定的房地产市场。可以考虑征收财产税,从而抑制房地产中的投机行为,提高购房人群中自住房的比例。深化土地改革制度。可以考虑土地所有权私化,打破地方政府财政收入与地价的联系。彻底消除地方政府推动土地价格上涨的行为。

中国三星经济研究院(www.serichina.org)

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