注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

中国三星经济研究院的博客

欢迎登陆三星经济研究院网站www.serichina.com

 
 
 

日志

 
 
关于我

(Samsung Economic Research Institute)是韩国受到公认的最大的智囊库。中国三星经济研究院(SERIChina)继续遵循着三星经济研究院严格的研究方法和为社会做出贡献的使命。所有中国三星经济研究院的研究成果(战略管理、产业技术、宏观金融、中韩关系)都在官方网站www.serichina.com上得以展现。该网站还包括“院长专栏”、“媒体报道”、“韩国经济”、“三星经济研究院报告”、“中国论坛”等重要的信息。所有的中国读者都可以免费阅读,欢迎登陆。

网易考拉推荐

“二次房改”能否解决住房难?  

2010-05-13 08:54:48|  分类: 宏观金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

马兹晖  宏观组首席研究员

20103月,第十一届全国人大三次会议和全国政协三次会议在北京召开,高房价成为与会代表热议的话题,30多位代表提出了通过“二次房改”的方式解决住房问题的议案,引起广泛关注。

2008年以来,社会各界对“二次房改”的呼声越来越强。事实上,20086月起,即有部分专家学者多次提出中国房地产市场结构存在严重的缺陷,需要进行“二次房改”。200910月,中国住房与建设部成立调研小组,研究房地产市场的缺陷,研究如何进行新一轮改革。20103月,在北京召开的全国人大和全国政协第十一届三次会议上,30多名与会代表提出的加快住房保障法立法的议案正式列入议程,“二次房改”进入公众视野。

房价过高、上涨过快是“二次房改”呼声渐起的主要原因。从2002年以来,中国房价开始持续大幅上涨。2002年到2008年,中国房屋销售价格同比增速维持在5%以上,且大多数年份超过10%2009年全年增速仅为1.5%,但这是由于2009年上半年一度出现价格下滑造成全年平均增速降低,实际上2009年末房价同比上涨了7.8%

由于统计指标构成存在缺陷,房价实际涨幅甚至超过统计指标,2009年北京上海很多地区的房价在一年内上涨了50%。由于房价太高,普通市民已经完全丧失了购房能力,民怨沸腾。无房居民普遍认为政府应当为解决居民住房问题承担一部分责任。

“首次房改”缺陷和高房价困局

1998年首次房改解决了当时存量公房的分配问题,但忽视了可持续发展。在1998年以前,中国住房制度主要仍然承接计划经济体制模式,政府、国有企业为主要供应者,商品房市场规模小,影响不大。在当时的体制下,政府建设一些房屋分配给本地居民,国有企业在企业用地上通过集资建房等模式建造房屋,分配给员工,这些房屋产权不明确,无法上市流通。

1998年国务院颁布《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,提出从,1998年下半年开始,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。改革的主要内容是政府和企事业单位不再承担住房分配责任,不再建设福利性住房,改为向无房居民和职工发放住房补贴,对于已经分配给居民居住的住房,实行居者有其屋,把公屋所有权按成本价、优惠价转让给住户,一段时间后住房可上市流通。1998年的房改解决了存量住房的产权问题,但并未建立合理的住房补贴制度,政府基本退出了住房供应,成为高房价问题的远因。

在经济发展和城市化进程推动下,中低收入家庭的住房难题逐渐加剧。在房改完成初期,由于大量存量住房进入市场,且居民对住房要求不高,房地产市场较为稳定,住房难问题尚未凸显。2002年以后,随着经济发展,居民住房要求提高,加上城市化带动大量人口跨城市流动,住房需求激增,房价快速上涨。而住房补贴并未随着房价上涨而增长,政府又没有提供足够的福利性住房,无房的中低收入家庭无力承受高房价,住房困局逐渐形成。

地方政府缺乏解决住房短缺的激励和机制是住房难问题的关键。在目前的环境下,高房价问题的关键是土地供应有限,土地成本太高。土地出让收入已经成为地方政府主要的收入来源,地方政府是高地价的最大受益者,不愿意大量增加土地供应影响收入。一些地方政府建设了部分经济适用房、两限房项目,但数量非常有限,严重供不应求,并多次爆出暗箱操作的丑闻。

“二次房改”建议的内容和难点

“二次房改”建议的主要内容是对应不同消费群体,提供不同的解决方案,政府为中低收入群体提供福利性住房。20086月以来,不断有专家学者提出各种改革方案和建议,多数内容都是增加保障性住房供应、或是给低收入阶层提供补贴。

20103月议案的主要内容是,确立住房是准公共产品,由政府主导提供房屋住房服务,供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭,建立“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”。三种住房制度指针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。

而相应的三类供地方式也分别为:政府划拨方式供地、“四定两竞”[1]招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。三支队伍则是政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。也有少部分学者认为,公共住房制度效率低,寻租空间大,滋生腐败和不公平,应当废除,改为向住房困难家庭发放住房补贴。

在目前环境下,增加住房补贴很难有效解决中低收入家庭住房困难。目前很多地区房价已经达到极高水平,且公寓住房建设越来越偏向豪宅化、大型化,单位房价越来越高。在房价畸高的环境下,政府必须提供巨额补贴才能提升中低收入家庭的购房能力,成本巨大。如果不增加供给而只是提供补贴,会进一步推高房价,形成房价——补贴轮番上涨的恶性循环。

如何对地方政府提供建造公共性住房的激励、如何确定公共性住房的分配和流转机制是决定“二次房改”成败的关键。中国地方政府的财政收入高度依赖土地出让金收入,增加公共性住房建设将会减少购房需求,从而影响土地出让金收入,因此地方政府缺乏建造公共性住房的动力。未来必须形成一套运转机制,使地方政府持续增加对公共性住房的投入。

目前一些地区运作的公共性住房分配机制不透明不完善,“二次房改”必须解决这一问题。一些政府部门和事业单位建造只对内部员工分配出售的定向公共性住房,成为内部福利,引起广泛不满。一些地区公共性住房分配中出现舞弊,一些地区由于审核不严密,出现富人购买公共性住房、公共性住房用于出租的现象。

公共性住房必须形成独立的流转机制,才能保证可持续性发展。目前中国的经济适用房、两限房等公共性住房流转限制很少,通常只需补偿少量差价即可成为商品房上市流通,从而使大量公共性住房转变为商品房,公共性住房存量不断减少,始终处于供不应求的状态。必须形成一套合理的退出机制,保证公共性住房的存量,从而形成可持续发展。

“二次房改”发展趋势和政策建议

在中央政府的推动下,未来几年公共性住房供应可望显著增长,但不可能完全解决住房难问题。目前高房价问题已经成为社会最关心的问题,已经引起中央政府的高度关注。“二次房改”能够列入议程显示中央政府对这一方案持积极态度,预计将加大公共性住房投资力度,未来几年供给将增加。

但受中国目前客观条件限制,即使“二次房改”实施,不可能完全通过公共性住房来解决中低收入阶层的住房难问题。目前中国处于高速城市化阶段,农村人口向城市转移、小城市人口向大城市转移,住房需求将不断增长。政府不可能满足所有城市中低收入阶层的住房需求。未来很长一段时间内,中国公共性住房供给只可能部分满足中低收入阶层的需求,只能通过排号、抽签等模式分配有限的资源。

短期内增加公共性住房供给对房地产市场的直接影响有限,长期将缩小商品房市场,促使商品房高端化。由于目前公共性住房严重供不应求,短期内即使供应数量大幅增长,仍然不可能满足需求。新增公共性住房将优先分配给低收入家庭,这些家庭早已无力承担高房价、退出了商品房交易市场,因此短期内不会对购买商品房的需求产生明显影响。长期来看,如果公共性住房供给充分,必定分流大量的购房需求,商品房市场将会缩小。为了寻求差异化,未来的商品房建设可能更趋豪宅化、高端化。

为了保障公共性住房供应,中央政府可考虑成立独立的机构,制度性划拨土地和财政资源运作管理公共性住房。目前的公共住房供应不足的主因是土地和财政资源供应不足,政府可考虑建立制度性土地财政投入机制,保证投入足够资源。例如,可考虑规定商业土地出让时必须按比例相应增加划拨用于公共性住房的土地,规定卖地收入的一定比例用于公共性住房建设。目前中国的公共性住房管理失灵,从而出现大量不合格申请人购房、公共性住房被出租、用于商业目的等现象,可考虑建立独立的机构进行管理。为了避免福利房制度回潮,公共性住房供应必须统一管理,企事业单位和政府部门不得利用自用土地建设定向分配的公共性住房。

应当优先发展小户型廉租房,并形成廉租房向经济适用房、两限房的转化制度,并建立公共性住房流转制度。为了优先服务低收入群体,公共性住房建设中应优先增加廉租房供应,使最低收入、最困难家庭可以享受住房保障。可参考香港等地的有关制度,居民长期居住廉租房后有机会按成本价、优惠价购买所租房屋的全部或部分产权,把廉租房转化为经济适用房。

可参考新加坡等国的经验,分离商品房市场和公共性住房流通市场,这样才能保证公共性住房的存量。例如,可规定公共性住房可以流通,但只有符合条件的居民(例如符合享受公共性住房条件但尚没有享受居民)才有资格购买,出售公共性住房差价须征收较高收益税,出售公共性住房后如符合条件可以再度申请公共性住房。

“二次房改”将要启动,公共性住房建设有望增加,但不可能完全解决住房难问题。在中央政府的压力下,公共性住房供应将增加。但由于需求量太大,短期内公共性住房不可能有效解决住房难问题,对房地产市场也不会有太大冲击。中国政府可考虑成立独立的公共性住房供应管理机构,建立可持续的土地供应和财政投入制度,并探索和合理的公共性住房转制和流转制度。

中国三星经济研究院(www.serichina.org)

 



[1] 所谓“四定两竞”即定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得,即土地价格和建房标准由政府确定,固定税率和利润率,开发商各自提出目标房价和建设方案竞标,房价低、方案好者得

  评论这张
 
阅读(1223)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017