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房地产真的动不得?  

2010-08-13 15:06:29|  分类: 宏观金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李牧群  宏观组首席研究员< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

到目前为止,被称为史上最严厉的房市调控的国十条颁发已近2个月,房地产价格并未出现大幅松动的局面,而似乎后续政策出台又遥遥无期,包括此次最严调控三大武器的土地增值税、房产税和官员考核问责制,仅仅是土地增值税得到了确切的落实,后两者几乎都处于空摆的状态

因此有一些舆论声称目前的局面只是房地产的中场休息,因为高层决策者担心政策过于严厉会拖慢经济增长的步伐,而投鼠忌器。出台政策也仅仅是走形式。

这些认为房地产绑架中国经济的人的观点包括:1)房地产投资占总投资的比重大,如果萎靡不振将有拖垮中国经济增长的可能;2)土地出让收入占地方政府收入比例高,房地产回调会影响地方财政;3)与房地产有关的信贷占中国银行信贷比例高,房价下跌将影响金融系统安全。

下面我们将针对这些方面一一分析。

首先最直观也是最有说服力的就是与国际上其他国家比较,看看中国的房地产是否占投资的比例高到动不得的地步。

二战后欧美各发达国家基本属于经济和城市建设高速发展的时期,在此期间,美国房地产上的投资占到其总投资的25%左右,德国这一数字为20%,英国曾经一度达到45%以上,而我们的近邻日本则在15%左右。另外随着经济增长,社会逐步稳定,这些国家房地产投资占总投资的比例都出现了一定比例的下降,但是基本维持在20%左右。

尚处于发展初期的中国房地产投资占总投资的比例从1994年的15%左右上涨到近年来的20%,因此从国际比较上看,中国的房地产并没有到“尾大不调”的地步。

另外我们应该注意房地产包括住宅房地产和非住宅房地产,前者包括别墅、公寓在内的商品房住宅和经济适用房等保障性非商品房住宅,而非住宅则包括商业营业用房、办公楼等。而目前所说的调整,并非是对整个房地产市场,而仅仅是针对商业住宅市场的调整。

具体到数字上,根据国家统计局200810.26亿平方米的房屋新开工面积来看,其中住宅用地为8.36亿平方米,而这其中还有0.56亿平方米的保障性住房。这样来看商品性住宅在整个房地产中所占比重为76%。而如果按完成投资额来计算,商品类住房占房地产的比重则为68%

另外本轮房地产市场的调整针对的是过去房价上涨过快的大中城市,尤其是以北京、上海、广州和深圳组成的一线城市。根据2008年数据显示,全国35个大中城市住宅竣工面积仅占全国总量的25%,而一线城市的比例则更是仅有7.5%

因此,本轮调控的重点,即以一线为主的大中城市的商品类住宅对全国房地产,以及对中国整体投资的影响力是非常有限的。

而土地财政到底有多严重呢?让我们看看土地出让收入在地方政府收入的占比情况。地方政府的收入来源主要为两部分:一是由地方本级收入和中央对地方税收转移组成的地方一般预算内收入;另外一部份则是以土地出让收入为主的预算外收入。

遗憾的是基本上土地出让收入的数据是不公布的,但是根据财政部公布的2009年地方政府土地收入安排的支出为1.23万亿元,如果假设不留存土地出让收入,1.23万亿应该就是地方政府的土地出让收入。

2009年全国各地方本级收入3.26万亿元,中央对地方转移约2.86万亿,这样土地出让收入占地方全部收入的16.7%

如果再考虑商品类住宅用地占所有用地的比例,和调控重点涉及的城市,新一轮地产调控将不会对地方政府的收入造成较为显著的影响。

再有就是担心房地产价格的下落会造成银行产生大量的呆坏账,从而对中国的金融系统造成冲击。

   首先要看到由于09房地产市场爆炸式的发展,即便是北京、上海等一线城市的房价即便出现50%的跌幅,其他大中城市出现30%左右的跌幅,2009年之前的房地产相关贷款出现坏账的可能性几乎不存在。

   人民银行公布的2009年金融机构贷款投向统计报告显示,09年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元,09年房地产开发企业贷款1.13亿元。由于中国的首付率至少在20%以上,且平均首付率达到近50%,因此09年个人住房贷款的1.4万亿中可能成为坏帐的比例很小。

   开发商从银行的贷款风险,大多数在中小城市发展的开发商的贷款风险要小得多,而按照比例计算1.13万亿中,居于一线城市和全国35个大中城市开发商涉及的贷款应该在850亿元和2800亿元左右。分别仅占占中国银行贷款总量的0.18%0.62%

  整体来讲房地产对中国经济的影响有限,另外未来城镇化的发展更多的是由乡镇发展成市来完成,而非中型和大型城市无限扩张,加之现存中大型城市将逐步进入成熟发展阶段,这就必然造成房地产在经济中的重要性还将进一步下降。

                          中国三星经济经理人加油站视频节目(www.sericeo.cn

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