注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

中国三星经济研究院的博客

欢迎登陆三星经济研究院网站www.serichina.com

 
 
 

日志

 
 
关于我

(Samsung Economic Research Institute)是韩国受到公认的最大的智囊库。中国三星经济研究院(SERIChina)继续遵循着三星经济研究院严格的研究方法和为社会做出贡献的使命。所有中国三星经济研究院的研究成果(战略管理、产业技术、宏观金融、中韩关系)都在官方网站www.serichina.com上得以展现。该网站还包括“院长专栏”、“媒体报道”、“韩国经济”、“三星经济研究院报告”、“中国论坛”等重要的信息。所有的中国读者都可以免费阅读,欢迎登陆。

网易考拉推荐

房地产调控是否会松动?  

2010-08-20 12:32:57|  分类: 宏观金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

李牧群  宏观组首席研究员

417新国十条出台至今三个月,刚刚有些效果,但关于房地产调控即将松动的传言却不断泛起──一线城市部分银行放松三套房贷款、国资委暗示央企拿地。加之二季度宏观数据显示中国经济增速明显放缓,使得接下来的调控政策是否又会发生转向,依旧不明朗。

房地产调控效果初步显现

20104月政府出台房地产新政,直至6月市场才显示效果。面对之前出台的房地产紧缩政策频频失灵,4月号称史上最严厉的调控出台。415新国四条发布后,17日国务院再次发力,发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即“新国十条”,被称为“最严厉的楼市政策”。

直到6月部分市场才呈现“价量齐跌”的局面。自房地产新政出台以来,各城市住宅商品房成交量大幅度下滑,上海、北京等城市月成交量甚至一度萎缩70~80%。然而大部分城市房地产市场价格依然坚挺,直到6月才出现大面积的价格松动:4月份70个城市中,只有三亚一个城市房价环比微跌,6月包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市在内的28个城市房价均告下跌。国家统计局12日发布的数据显示, 6月份70个大中城市房价环比(比上月)下降0.1,这是近15个月来房价首次下降。

开发商资金尚充沛以及地方房地产调控不严都使得房地产市场呈现“量跌价挺”。房地产开发商手中现金依然充沛,在资金流的紧缩达到临界状态之前,没有降价销售的动力;且2009年的救市政策让许多开发商对未来抱有幻想。统计局712发布的数据显示,今年上半年,开发商的现金流并没有因为销售的增幅下滑而出现短缺,到位资金仍保持着45.6%的增长,扣除已完成投资额仍有1.4万多亿元的现金。

新国十条政策将控制房价的任务交给地方政府,而各地政府态度决定了新政的执行效果。部分二线城市认为,与北京、上海等一线城市比,当地房价不属于上涨过快范畴,一些地方政府迟迟未出台调控细则。即便是涨幅明显高于全国其他城市的海南,其51出台的海南版“新国十条”中,多处条款与中央政策相比较为宽松,比如,海南二套及以上房贷首付为40%,低于新国四条50%。另外像上海、杭州、深圳、大连、南京等城市第三套房贷从未停止过。

二季度经济增速出现意外降幅,让保增长、调结构政策目标之间的关系更加微妙。二季度以来各项经济指标先后出现了下滑,市场担心经济二次探底。二季度GDP同比增长10.3%,低于一季度的11.9%,经济增速出现放缓现象。6月份反映经济的变化趋势的CFLP中国制造业采购经理指数(PMI)为52.1%,比上月回落1.8个百分点,已连续两个月回落,预示中国经济增长率将出现回调;其中新出口订单指数的回落,更预示外贸出口增长率将出现下滑。关于房地产调控即将松动的传言四起:部分城市放松三套房贷款、国资委暗示央企拿地。

短期走势

2010内房价将出现进一步下跌。2010年商品住宅供应量将会不断增加,而购房需求将持续疲软。2009年全年的商品房住宅新开工面积有37%集中在第四季度,按照房地产开发周期,2009年第四季度住宅新开工的4.22亿平方米和2010年前两季度新开工的8.05亿平方米会在今年8月份之后不断形成商品住宅供给量。当前的住房需求仍将处于观望阶段,预计未来三、四个月成交量将继续下降。

新一轮地产调控以来,开发商的资金来源增速正在持续放缓。严格的银行信贷约束短期内在房地产调控时期预计不会放松,近期商业银行对地产企业的授信额度正大幅度下降,特别是对于一些中小房地产企业,预计未来国内贷款在开发资金来源的比重将持续下降。房地产企业在资本市场再融资的难度显著加大,2010年以来,内地A股没有一家房地产企业成功上市,此外在2010年申请再融资增发计划的上市公司中,尚无一家地产公司通过再融资计划。因此,如果信贷投资规模不像2009年那样大量增加,即使没有新一轮的房地产调控政策,房价也会出现下跌趋势。

短期内不会出现调控政策松动的可能。房地产调控的影响刚刚在6月份开始显现,市场刚开始降温,目前改变政策可能使得调控成果毁于一旦,并出现房地产价格新一轮报复性反弹,而且将会影响政府的公信力。房地产市场的调控政策不会直接导致经济再次探底。尽管遭遇严厉的调控政策,房地产开发投资保持在高位,46月全国房屋新开工面积仍达到4.82亿平方米,住宅开发投资达到9140亿元,总额大大超过前3个月,房地产投资将大幅跌落的局面并未出现。即便商品房市场投资下滑,如果2010年内包括廉租房和经济适用房在内的新建保障性住房300万套以及棚户区改造住房280万套的目标能够得以实现,那么房地产的投资和建设对上下游相关行业的拉动作用将得到保证,不会出现整个房地产市场对GDP增长的贡献大幅下滑的局面。包括5万亿的“新兴能源产业规划”以及西部发展的深入实施都预示着政府为未来经济发展寻求新的增长点,对房地产对GDP增长贡献所寄希望也会逐步降低。基于上述分析,政府不大可能在房地产价格有更明显调整之前,就放松或逆转目前的房地产调控政策。

出台更为严厉调控的可能性小。目前调控效果还不明显,尚效果观察期,所以短期内政策会按照目前的情况执行下去,并将以细化现有政策的实施为重点。除非极度宽松的货币条件,按照目前的供需发展,即便维持现有房地产调控政策,房价也会出现下跌趋势,因此不必要出现新一轮的房地产调控政策。目前这种行政性调控很难保持长期化,因此一旦年底或2011年初出口增长幅度大幅下降,则房地产调控政策有可能最早在2011年上半年开始放松。最先有可能放松的是“新国十条”中暂停发放购买第三套及以上住房贷款的规定。

政策建议

政府针对房地产市场的调控政策需要更具确定性。提高房子的消费属性,降低其投资属性。过去十年里,房地产成为中国老百姓最稳定、收益最丰厚的投资品,因此如果房地产调控不改变房价只涨不跌的局面,很难抑制大众的投资冲动。将现有的差别化信贷政策常态化,降低首套房、小户型房的首付比例和利率,延长贷款年限,减免有关税费,大幅提高多套房、大户型的首付比例和利率,缩短贷款年限等。在今后房地产调控政策的制定上,应该应该采取设定目标而非适机调整来坚持房地产调控,即政府设定一个既定要调整到位的目标,无论经济形势如果变化,都以达到目标为最终目的。加大政府出资的住房保障体系建设,合理降低对商品住宅的需求。

中国三星经济研究院(www.serichina.org

  评论这张
 
阅读(3097)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017